建築物の検査済証がない物件を活用する
弊社では、既存建物の増改築や用途変更を多く行っております。
既存建物の有効活用のニーズも日々高まっています。
前回、既存建物を有効活用する際に、「検査済証」がないことによる問題点などをお伝えさせて頂きました。
また「検査済証」がない建物でも、場合により適合性を証明し、増改築や用途変更ができる方法も紹介させて頂きましたが、これらについて詳しくお伝えいたします。
検査済証がない 国土交通省ガイドラインに基づく手続き
工事完了時の検査を受けておらず「検査済証」が発行されていない建物に関して、国土交通省が示した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に基づく調査によって、適合性を証明するという対策の方法があります。
「法適合状況調査」で、法適合を行う。
まずは「法適合状況調査」をすることが必要で、既存建物図書に基づき、調査対象建築物の建築時点の法適合状況を図面上で調査を行い建物完成時の建築基準法令と照らし合わせて、適法かの確認を行います。
既存建物図書については、確認済証や確認済証に添付された設計図・構造図・構造計算書・設備図などが必要になります。
それらがない場合は、費用が必要ですが、建築士が再度現地調査し作成する必要があります。
建物完成以降の法施行の基準に適合しなくても、その部分の基準は適用しないとして建築基準法に定められており、こうした建築物は、「既存不適格建築物」と呼ばれ現況のまま存続できます。
ただし、すべての規制が免除されるわけではなく、現行法規に沿って適用(遡及適用)される項目もあります。
法施行以前に工事に着手していたために、現行法規に適合していない部分を整理し、現行法が遡及適用される部分がある場合、後は例えば建ぺい率・容積率超過など違法になっている部分がある場合はそれらを是正可能な内容であれば修繕することで法的に適合させて、報告することで増改築・用途変更等の確認申請を行い、既存建物に対する法的適合性が証明されます。
こうした流れで、既存建物の有効活用の為の増改築や用途変更を行う事ができます。
弊社は増改築や用途変更の実績が多くございます。
既存建物図書がない場合でも、現地調査にて図面作成の業務も承ります。
建物が完成した際は基本的に完了検査を受ける必要がありますが、検査済証の取得率について古い建物ほど少ないのが実情で、平成10年以前は 40％未満という国土交通省の報告があります。
「検査済証」がない場合は、融資が受けられないケースが多いです。
是正必要な場合、内容や予算など個々の建物によって修繕詳細は様々であります。
既存建物の有効活用したい場合はぜひ一度ご相談ください。
